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小区物业被解聘后带走162万公共收益合法吗?

访客 2025-10-15 11:04:01 15533
关于小区物业被解聘后是否合法带走162万公共收益的问题,需要具体情况具体分析,如果物业公司在解聘前已经按照合同约定完成了相关服务工作并获得了相应的报酬,那么带走公共收益可能涉及违法行为,但如果存在争议或未经业主大会同意擅自挪用公共收益,则物业公司的行为可能违法,需要相关部门进行调查并作出判断。
近年来,物业纠纷频发,江苏省昆山市某小区原物业公司在撤场时,卷走162万元公共收益,引发业主集体维权。下面小编将从法律视角,结合典型案例,解析物业带走公共收益的违法性,并系统梳理公共收益的构成范围,为业主提供维权指引。

小区物业被解聘后带走162万公共收益合法吗?

  根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《物业管理条例》第五十四条,物业利用小区共有部分(电梯广告、公共停车位等)产生的收益,在扣除合理成本后,应归全体业主所有。

  物业企业仅能收取必要管理费用,无权占有收益本金。昆山市某小区案例中,原物业在撤场时带走162万元公共收益,其行为已构成违法。

  物业动用公共收益需事前经业主大会或业委会同意,事后公示收支明细。

  该小区原物业未履行任何程序,既未召开业主大会审议维修项目,也未公示费用明细,甚至在业主质询时以“流程耗时”为由拒绝说明。

  其主张扣除的60万元绿化围栏更新费用,既无合同也无发票,仅提供手写项目清单,远高于市场价。这种“暗箱操作”严重侵犯了业主的知情权与所有权。

  物业主张的“管理成本”与“垫付费用”亦缺乏依据。

  根据《物业管理条例》,物业企业可扣除合理成本,但需以实际支出为限。该小区原物业主张扣除30%管理成本(约48.6万元),远超行业10%-15%的常规比例;其主张的60万元垫付费用,经法院实地核查,实际成本仅为43万元。

  最终,法院调解认定物业需返还100余万元,印证了其行为的违法性。

公共收益内容有哪些方面?

  公共收益的来源具有法定性与多样性,主要包括以下七类:

  1. 场地经营收入

  包括小区公共道路、广场等区域的停车费,以及公共场地摆摊、快递柜进场费等。此类收益需扣除场地维护成本后归业主所有。

  2. 广告收入

  涵盖电梯轿厢广告、道闸广告、外墙广告等。以电梯广告为例,某小区每部电梯年广告收入约2万元,全小区数十部电梯的收益累计可观。物业需定期公示广告合同、投放品牌及收入明细,接受业主监督。

  3. 配套设施经营收入

  小区拥有游泳池、网球场、健身房等公共配套设施,其对外经营收入(门票、会员费)扣除设施维护成本后,亦属公共收益。

  4. 通信运营管理费

  宽带、通信公司进驻小区时支付的基站占地费、线路维护费等。此类费用常被物业隐匿,业主可通过要求物业公示通信合作合同予以核查。

  5. 设备残值与赔偿金

  包括报废公共设施的残值收入,以及因施工损坏公共设施获得的赔偿。

  6. 物业用房租金

  物业将闲置管理用房出租,租金收入需归全体业主。实践中,部分物业将用房用于自身办公,却未支付租金,构成侵权。

  7. 其他依法归属业主的收入

  如自制售水机运营费、充电桩服务费等新兴收益来源。随着小区智能化发展,此类收益的规范管理将成为焦点。

  公共收益的使用需遵循“专款专用”原则,仅可用于小区公共事务,如维修公共设施、更新绿化、增设安全设备等。

  物业需每季度公示收支明细,包括收入来源、成本扣除、使用项目等,公示期不少于30日。业主可通过业委会或物管会要求审计,对违规行为提起诉讼。

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